Страхование титула при ипотеке: что это в 2022

Рынок страхования предлагает различные услуги, защищающие владельца имущество от его утраты. Одной из таких услуг остается титульное страхование. Это необязательный полис, который может быть полезен покупателям недвижимости.

Содержание

Для чего нужно
Как определяется страховая сумма
Цена страховки титула
Преимущества и недостатки титульного страхования
На что обратить внимание
Какие нужны документы
Нестраховые случаи

Для чего нужно

Титульное страхование – это услуга, которая покрывает риски потери права собственности. Она используется при покупке домов, квартир, а также земельных участков. Такой полис помогает защититься от:

Скрытых собственников;
Наследников;
Других претендентов на собственность.

В отличие от других видов страховки, титул защищает не от будущих происшествий, а от рисков, которые уже существуют, но пока неизвестны покупателю. В этом случае объектом страхования остается не сама недвижимость, а право владения имуществом – то есть титул. Страховая компания возместит расходы, если суд признает сделку по продаже объекта недействительной.

Внимание! Часто можно встретить термин «титульное владение». Титульное владение – это владение вещью, основанное на каком-либо праве (то есть титуле или правовом основании).

Среди характеристик титульного страхования выделяют:

Добровольность. По действующему законодательству (Федеральный закон №102, Гражданский Кодекс), наличие такого полиса необязательно. Однако многие банки требуют оформления этого вида страховки для ипотеки.
Период действия. Договор о титульном страховании заключается на длительные сроки – вплоть до 10 лет. Хотя можно оформить его на период от 1 года.
Коммерческая направленность. Полис оформляется почти во всех случаях, когда заемщиком средств выступает юридическое лицо.

Титульное страхование в одинаковой степени защищает как заемщика средств, так и кредитора.

Как определяется страховая сумма

Размер страховой суммы назначается, исходя из рыночной стоимости недвижимости. При этом размер страховки не может превышать сумму, которая была фактически затрачена на покупку имущества.

Внимание! Страховой случай наступает, если при совершении сделки купли-продажи были нарушены интересы третьей стороны. Это связано с подачей третьей стороной вендикационного иска или признанием сделки недействительной. Вендикационный иск может быть подан в течение трех лет с момента продажи недвижимости. Он применим в том случае, если окажется, что у имущества есть реальный владелец, который может это подтвердить. От страхователя в этом случае требуется доказательство того, что он является добросовестным покупателем и о махинациях не знал.

Цена страховки титула

Не все понимают: «Страхование титула при ипотеке: что это и как формируется стоимость его оформления?». Цена полиса рассчитывается страховщиком индивидуально. Как правило, эта сумма составляет 0,3-1% от стоимости недвижимости в год.

Помимо этого, многие страховые компании используют повышающие коэффициенты. Размер этих коэффициентов зависит от количества сделок с недвижимость в прошлом и давности этих операций. Также учитываются основания, по которым имущество перешло во владение предыдущих хозяев.

Цена полиса формируется из:

Срока действия страховки;
Цены недвижимости, которая приобретается в рамках ипотечного кредитования;
Статуса заемщика (частное лицо или организация);
Рискованности сделки;
Сроков и условий, на которых предыдущий хозяин владел имуществом;
Назначение недвижимости (коммерческое, жилое, промышленное или хозяйственное.

Внимание! Размеры повышающих коэффициентов устанавливаются в ходе предстраховой экспертизы. Оплатить полис можно как единым платежом, так и в рассрочку.

Преимущества и недостатки титульного страхования

К достоинствам титульного страхования относят:

Поддержку банка. В спорных ситуациях банк будет выступать на стороне заемщика. Кредиторы заинтересованы в погашении кредитных обязательств, поэтому выступают на судебном процессе наравне с покупателем недвижимости.
Сроки действия полюса. Заемщик может оформить полюс на различные сроки – вплоть до 10 лет. В отдельных случаях период действия договора может быть расширен.

У титульного страхования существуют и значительные недостатки:

Решение суда. Чтобы получить выплату от страховой компании, необходимо решение суда;
Приоритет банка. Если квартира приобретена на заемные средства, приоритет в страховой выплате отдается кредитору. В результате, может возникнуть такая ситуация, при которой покупателю имущества денег почти не останется (особенно, если страховая сумма окажется ниже, чем фактически вложенные средства).

Несмотря на все недостатки такой системы, титульное страхование остается инструментом, который защищает интересы заемщика в спорных ситуациях. Поэтому пренебрегать его использованием не стоит.

Таким образом, страхование титула может защитить покупателя:

Если гражданин, продавший имущество, будет признан недееспособным;
Если сделка проведена без согласия одного из титульных владельцев (например, супругов) при условии, что имущество признано общим;
Если продажа осуществлена в нарушение действующего законодательства (например, без согласия рентополучателя или с превышением полномочий представителя владельца недвижимости).
Если сделка совершена под воздействием угроз, обмана или тяжелых обстоятельств;

Также полис будет полезен, если продажа была осуществлена человеком, который не может отдавать отчет своим действиям.

На что обратить внимание

Оформление титульного страхования – достаточно сложная процедура. Чтобы избежать сложностей в дальнейшем, следует внимательно отнестись к составлению документов. Если покупатель не уверен в содержании договора, следует привлечь к вопросу юристов.

Внимание нужно обратить на:

Расчет страховой суммы. Чтобы полностью защитить себя от рисков, следует убедиться, что размер страховой суммы привязан к реальной стоимости недвижимости;
Формулировки. Зачастую страховщики пытаются уйти от ответственности, ссылаясь на то, что страховой случай не указан в договоре. Поэтому покупателю следует убедиться, что в полисе прописаны все возможные страховые случаи с четкими формулировками.
Сроки. Период действия договора составляет от 1 до 10 лет. На практике же полис оформляют на максимальный срок. Это связано с тем, что продолжительность кредитов по ипотеке редко опускается ниже 15 лет.
Распределение по годам. В большинстве случаев максимальные суммы выплат по договору назначаются на первые годы, затем их размер снижается. Это выгодно страховщикам, но не выгодно заемщику. Поэтому нужно убедиться, что суммы распределены во времени равномерно.

Обычно, страховые компании проявляют гибкость при работе с клиентами. В результате, обсуждение условий договора почти всегда приводит к компромиссу сторон.

Внимание! По сравнению с другими видами страхования, страховка титула по ипотеке имеет низкую цену. Поэтому оформление договора выгодно как заемщику средств, так и банку. В Санкт-Петербурге услуга пользуется большим спросом.

Какие нужны документы

Пакет документов для оформления титульного страхования недвижимости собирает сам заемщик. В него входят:

Паспорт покупателя и продавца недвижимости (для физических лиц);
Комплект регистрационных и уставных документов (для юридических лиц);
Документы о характеристиках недвижимого имущества;
Документы, устанавливающие право собственности (в зависимости от ситуации, это может быть выписка из ЕГРН, документ о наследовании, договор обмена, дарения или купли-продажи);
Заключение эксперта, подтверждающее рыночную стоимость недвижимого имущества.

С учетом того, что покупка осуществляется в кредит, покупатель должен также предоставить договор ипотечного кредитования.

Нестраховые случаи

Даже если покупатель недвижимости нашел ответ на вопрос «Страхование титула: что это?» и правильно составил договор, страховщик может отказать в выплате компенсации. Это может произойти по целому ряду причин:

Невыполнение обязательств. Наиболее распространенная причина невыплаты титульной страховки – невыполнение заемщиком своих обязательств. Как правило, это связано с тем, что заемщик оплатил страховые взносы несвоевременно или не полностью.
Нарушение условий эксплуатации. Если недвижимость использовалась не по назначению или с нарушением условий эксплуатации, это также может стать поводом для отказа.
Прекращение права собственности. Если титульный собственник продал, обменял или подарил недвижимость третьим лицам, страховой договор действовать не будет.

Еще одна категория ситуаций – это форс-мажорные обстоятельства. Сюда относится конфискация имущества в пользу государства, утрата недвижимости из-за военных действий, техногенных катастроф или гражданской войны. При наступлении таких случаев страховая компания также может отказать в выплате (при условии, что это прописано в договоре).