Динамика цен на недвижимость в Санкт-Петербурге 2022

Первые месяцы 2022 года стали настоящим испытанием для девелоперов. Повышение ключевой ставки ЦБ до 20% (впоследствии снижение до 14%) привело к взлету ставок по проектному финансированию и ипотечному кредитованию, нарушению логистических цепочек, росту стоимости строительных материалов и оборудования. Кратковременное падение спроса на квартиры заставило многих игроков рынка пересматривать свои планы, устанавливать новые цены на недвижимость в Санкт-Петербурге, воспользовавшись концепциями кризисного реагирования.

© SinrinF, Unsplash

Несмотря на беспрецедентные антироссийские санкции, введенные западными странами, экономика нашей страны выдержала. Более того, курс доллара по отношению к рублю продолжает снижаться. Такая экономическая ситуация заметно «притормозила» рост цен на недвижимость в Санкт-Петербурге. Хотя о снижении стоимости жилья говорить не приходится, несмотря на некоторое падение спроса. По мнению директора по продажам «Полис Групп» Яны Кадомцевой, спрос на недвижимость сохранится на прежнем уровне, критически важных изменений цены до конца 2022 года ожидать не стоит.

Среди ключевых факторов, которые повлияют на стоимость квадратных метров в 2022 году, стоит отметить ужесточение условий ипотечного кредитования (ставка по льготной ипотеке выросла с 7 до 12% после начала спецоперации) и подорожание себестоимости строительства. Коммерческий директор Glincom Иван Татаринов считает, что возможен краткосрочный всплеск цен, но в дальнейшем ситуация должна стабилизироваться. Резкого повышения цен застройщиками не будет, поскольку это неизбежно приведет к падению спроса и отразится на динамике цен на недвижимость в Санкт-Петербурге.

Психологическим барьером для первичного рынка является 14-16% годовых. По мнению гендиректора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, при достижении ставки 20-25% рынок ждет неминуемый обвал. Причем перемены коснутсяне только процедуры покупки, но и «начинки» таких объектов. Поскольку на рынке спрос на квартиры с чистовой отделкой вырос, то доля готового жилья будет также увеличена. В настоящее время в 62% строящихся жилых комплексах планируется ремонт. При этом квартиры с черновой отделкой также доступны всем желающим. Недвижимость без отделки представлена в 17% случаев от общего числа объявлений. В дальнейшем, возможно, такой формат жилья покинет рынок, останутся в продаже только готовые квартиры.

Согласно данным EMLS24, 1 кв.м в новостройке стартует от 184 тыс. руб. (Красносельский район). Искать недвижимость дешевле нет смысла: возможно, это будет компромисс между ценой и качеством. Средняя стоимость жилья в СПб сейчас составляет около 210 тысяч рублей за 1 кв. м. Самое дешевое жилье можно найти в районах с массовой застройкой: Красногвардейский, Красносельский, Приморский, Выборгский и т.д. (см. таблицу) Как правило, это многоквартирные дома эконом-класса, расположенные на окраинах Северной столицы. При этом точный прогноз цен на недвижимость в Санкт-Петербурге во второй половине 2022 года никто не даст. Слишком высока степень непредсказуемости.

В связи с нестабильной экономической ситуацией и высоким уровнем цен, вторичный рынок обретает все большую популярность. В поиске дешевой квартиры в Северной столице многие обращают внимание именно на «вторичку».

Средняя стоимость квартир в районах Санкт-Петербурга:

Безусловно, прогноз цен на недвижимость в СПб не может обойти стороной вторичный сектор. Особым спросом на рынке пользуется новая «вторичка» – многоквартирные дома, сданные в течение последних 10-ти лет. Как правило, это жилье в кирпично-монолитных зданиях.

Новая «вторичка», согласно данным агентства «Дарко», представлена однокомнатными квартирами, которых насчитывается в Северной столице порядка 3,3 тыс. Многокомнатный сегмент не порадует большим ассортиментом – всего 442 квартиры, 1 кв.м в которых оценивается в 308,6 тыс. руб.

Как полагают эксперты этого агентства, предложение рынка в СПб не радует изобилием, что приведет к росту цен на недвижимость, особенно на фоне повышенного спроса. А вот со старым фондом – «хрущевками» и «брежневками» – дела обстоят иначе. Недвижимость дешевеет и, скорее всего, немного потеряет в цене. Причина проста – рынок новостроек и новая «вторичка», конкуренцию с которыми они не выдерживают. Сравнительно небольшая цена 1 кв. м обусловлена внушительным предложением рынка, которое превышает спрос. К тому же рынок «вторички» предусматривает возможность торга, особенно при срочной необходимости продать жилье, что в итоге также удешевляет объект.

Таким образом, прогноз, составленный сотрудниками агентства «Дарко», весьма воодушевляющий. Если он воплотится в реальность, неминуемо отразится на графике динамики цен на недвижимость в Санкт-Петербурге.

© Namzhil Chimitov, Unsplash

© Christina Radevich, Unsplash

В этом сегменте есть свои фавориты, а также локации, которые удостоены особого внимания покупателей. Изучив ситуацию в нескольких районах города, эксперты «Циан» считают, что самое бюджетное жилье возводится в Красногвардейском, Колпинском и Пушкинском районах. Там можно отыскать студию дешевле 4,2 млн. руб.А вот в Курортном районе СПб недвижимость только дорожает. Стоимость квартиры площадью 23,24 кв. м под Зеленогорском выросла с 3,27 до 4,8 млн. руб., причем всего за полгода.

Рост цен на недвижимость в СПб в 2022 году немного замедлится, однако стоимость 1 кв. м продолжит расти. Такой вывод можно сделать с учетом прогнозных оценок экспертов, имеющих свое видение рынка.

Цены на квартиры в новостройке могут достигнуть отметки в 220-230 тыс. руб. за 1 кв. метр. Такой прогноз ТАСС сделал А. Попов, руководитель сервиса «Циан.Аналитика». И хотя рост стоимости жилья в Северной столице в 2022 году продолжится, но он будет ниже, всего 12-15 %, чем в прошлом году. Ввиду того, что условия льготной ипотеки поменялись, снизилось число желающих взять квартиру в новостройке. Подорожал не только квадратный метр жилья, выросли ставки по ипотечному кредиту, приблизившись к 10 % годовых. Следовательно, многие семьи не спешат брать ипотеку. Несмотря на это, цены пусть медленно, но растут, считает А. Попов. Стимулирует рост цен подписанное соглашение между Минстроем РФ и правительством Санкт-Петербурга об ограничении ежегодного ввода жилья. Поскольку предложений на рынке недвижимости не так уж и много, значит открывается путь к повышению цены.

Д. Алексеев, руководитель направлений недвижимости «Авито недвижимости», считает, что понижения цен на жилье не ожидается. Основная причина – рост стоимости стройматериалов. Это привело к тому, что спрос на квартиры в новостройках Северной столицы ослабел.

Свой прогноз цен на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2022 году составила и В. Кирюхина, эксперт «Циан.Аналитики». Она полагает, что первичный рынок ждет значительное снижение числа сделок. Причем продажи снизятся даже на фоне действия льготной ипотеки. По ее словам, в 2022 году рост стоимости жилья замедлится в 2 раза (по сравнению с прошедшим годом). На фоне завершения программы льготной ипотеки рынок снова ждет повышенный спрос. В. Кирюхина считает, что рост цен может быть на уровне 12-15%.