В большинстве сделок по приобретению имущества будущий собственник квартиры/дома/земельного участка сразу передает продавцу сумму, равную полной стоимости жилья, используя собственные накопления или обращаясь в банк за ипотечным кредитом. Однако мало кто знает, что в случае нехватки денежных средств не обязательно брать ипотеку. Вместо этого можно заключить договор аренды с последующим правом выкупить недвижимость.
Рассказываем, можно ли выкупить арендное жилье, преимущества и недостатки подобных сделок и особенности составления договора.
Содержание
Что такое аренда с правом выкупа?
В первую очередь разберемся, что значит аренда с правом выкупа.
Владелец собственности вместо договора купли-продажи предоставляет жилье арендатору. Они заключают договор, в котором указывают, что у арендатора есть право выкупа объекта недвижимости. Согласно такому договору, арендатор обязуется вносить арендные платежи и выкупную стоимость в обговоренных частях.
Размер выкупной стоимости и арендной выплаты, порядок их уплаты и другие подробности фиксируются в договоре. В тот момент, когда выкупная часть оказывается выплачена, имущество переходит в собственность арендатора путем заключения договора купли-продажи.
В том случае, если в течение периода действия договора одна из сторон договорных отношений решила расторгнуть сделку, то собственник жилья возвращает арендатору ту часть выкупных платежей, которая уже была внесена. Арендная часть остается за владельцем. Обратите внимание, что такое правило действует только тогда, когда иные условия не прописаны в договоре.
ВАЖНО! Схема аренды жилья с дальнейшим выкупом по своей сути является одним из видов покупки имущества в рассрочку. Только в данном случае у покупателя возникает дополнительная нагрузка в виде арендных платежей. Также такой договор может выступать альтернативой ипотечному кредиту, но вместо процентов выплачивается выкупная стоимость.
Аренда госимущества
Объекты недвижимости в центральных районах мегаполисов – крайне выгодное вложение. К сожалению, зачастую такие помещения либо дорогие, либо находятся в собственности властей, что значительно усложняет покупку. Однако владельцы малого и среднего бизнеса могут воспользоваться привилегией – оформить аренду от города с правом выкупа государственного или муниципального имущества. Помимо этого, может быть оформлена рассрочка на пять лет с небольшой ставкой.
Что изменилось в схеме в 2022 году?
16 октября 2018 года Министерство финансов РФ утвердило приказ «Об утверждении Федерального стандарта бухучета «Бухгалтерский учет аренды». С 1 января 2022 года можно проводить учет арендных помещений в соответствии с новым стандартом. Данное изменение не коснулось физических лиц, но организациям крайне важно знать, как это скажется на аренде недвижимости с выкупом.
В данном случае при заключении договора, предусматривающего сдачу в субаренду или дальнейший выкуп, не возникает особенностей учета. Аренда фиксируется в соответствии с общим правилом – право использования актива и обязательство по внесению арендных платежей.
Каковы главные особенности сделки?
Сделки по аренде жилья с последующим выкупом имеют ряд особенностей:
- Арендатор получает право собственности на жилье в тот момент, когда полностью выплачивает выкупную стоимость. В том случае, если этот момент наступил раньше, чем было прописано в договоре, то обязательства признаются выполненными, а право на недвижимость закрепляется за арендатором.
- Договор не может быть подписан, если в нем не указаны условия касаемо выкупной цены. Этот пункт является основным, поэтому в случае его отсутствия сделка признается недействительной.
- Арендатор имеет полное право принудить арендодателя выполнить условия по договору в судебном порядке. Часто такая ситуация возникает в том случае, если арендатор выплатил необходимую сумму, а собственник отказывается заключать договор купли-продажи.
Плюсы и минусы аренды с правом выкупа недвижимости
Поскольку участниками сделки являются две стороны, арендатор и арендодатель, то каждая из сторон получает свои плюсы и минусы.
Для арендатора
Достоинства сделки для лица, взявшего жилье в аренду, следующие:
- жилье может использоваться до того момента, как перейдет в собственность;
- не требуется оформлять ипотеку;
- можно отказаться от выкупа на любом этапе, если арендатор того пожелает.
Без недостатков не обошлось:
- до того момента, как права на квартиру или другое имущество будут полностью получены, собственником объекта является другой человек, который имеет законное право распоряжаться своим имуществом, в том числе оформлять его в качестве залога;
- арендодатель может отказаться от сделки в любой момент;
- если владелец жилья скончался, то имущество переходит наследникам. Не факт, что они согласятся продолжить договорные обязательства.
Для арендодателя
В список плюсов входит:
- возможность продать имущество по стоимости выше, чем на рынке;
- потеря прав собственности только после того, как была получена вся сумма.
Среди недостатков отметим:
- возникает риск упустить прибыль, если за время, в течение которого будут поступать платежи, стоимость жилья на рынке вырастет сильнее, чем предполагалось;
- вероятность столкнуться с недобросовестным арендатором, который будет использовать объект не по назначению.
Порядок оформления аренды с правом выкупа недвижимости в 2023 году
Если Вы согласились на аренду недвижимости с последующим выкупом, то необходимо особенно тщательно подойти к составлению договора, который будет устраивать обе стороны. Также обратите внимание, что в ряде случаев такая сделка должна быть зарегистрирована.
Подготовка договора
Особенность соглашений о сдаче жилья в аренду с последующей продажей заключается в том, что подобные договоры включают одновременно и соглашение об аренде, и договор о продаже. Это связано с тем, что законодательство обязует участников подобных сделок в итоге регистрировать передачу прав на недвижимость, что абсолютно логично.
Документ должен состоять из следующих пунктов:
- Сведения о сторонах соглашения. Здесь содержатся ФИО, паспортные данные, место регистрации и контактные данные.
- Предмет договора. Без данного пункта сделка не состоится, поэтому необходимо указывать, какое имущество передается в аренду. Кроме того, требуется как можно подробнее его охарактеризовать. В том случае, если предметом является жилье, то прописываются параметры, адрес, сведения из правоустанавливающих документов.
- Договорная стоимость объекта. В этом пункте фиксируется сумма, которая должна быть выплачена. Для того, чтобы указать наиболее достоверную цену, требуется обратиться за независимой экспертизой.
- Требования к оплате. Прописывается частота взносов, суммы и дата, когда будет внесен последний платеж. Если оплата производится наличными, то необходимо получать расписки и хранить их до тех пор, пока собственность не будет переоформлена. Также допускаются безналичные переводы.
- Условия, когда права переходят арендатору. Этот момент зачастую совпадает с днем внесения последнего платежа.
- Арендные платежи. Прописывается размер выплат, указываются требования по оплате коммунальных услуг, обязательства и права участников.
- Ответственность сторон за нарушение условий соглашения. Должны быть предусмотрены санкции за ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
- Причины для расторжения соглашения.
- Форс-мажорные обстоятельства. Здесь должен быть указан пункт о смерти одной из сторон. Можно сразу указать, кому переходят права и обязанности по договору.
- Страховые случаи.
Кроме того, требуется провести оценку имущества. Поскольку помещение сдается на долгий период, то может произойти изменение стоимости объекта на рынке недвижимости. Стороны должны договориться о том, будут ли увеличиваться платежи с течением времени, и если да, то на какую сумму.
ВАЖНО! Для того, чтобы в процессе исполнения обязательств у сторон не возникло разногласий, рекомендуется в договоре указывать формулу расчета стоимости недвижимости, а не его конечную цену. Это позволит учесть рост цен на рынке и инфляцию.
Регистрация договора
В зависимости от того, какая недвижимость рассматривается и на какой срок оформляется аренда, возникает необходимость в регистрации договора. В том случае, если предметом договорных отношений становится недвижимое имущество, то есть квартира, дом, участок земли, комната, а срок аренды превышает 12 месяцев, то требуется провести государственную регистрацию договора.
Если же сделка заключается в отношении другого имущества, в том числе автомобили, оборудование, регистрировать ее не нужно. Будет достаточно, если стороны подпишут договор.
Вопросы и ответы
В каких случаях договор может быть расторгнут?
ГК РФ регламентирует, в каких случаях договорные отношения могут быть разорваны в судебном порядке. Это происходит в том случае, если арендатор:
- пользуется объектом недвижимости со значительными нарушениями договоренности о его назначении;
- существенно ухудшает состояние жилья;
- более двух раз кряду задерживает платежи или не вносит их вовсе;
- не проводит капитальный ремонт в соответствии с теми сроками, которые указаны в соглашении. Данный пункт действует в том случае, если на арендатора возложены такие обязательства.
Стороны соглашения могут самостоятельно зафиксировать другие причины досрочного расторжения договорных отношений.
ПОМНИТЕ! Расторгнуть договор можно только после того, как арендатору было отправлено уведомление в письменном виде о необходимости исполнить обязательства в течение определенного времени. В извещении требуется описать претензию, рассчитать неустойку и напомнить, что в случае нарушений действие договора может быть прекращено.
Почему такая сделка может быть выгодной для обеих сторон?
Аренда и дальнейший выкуп жилья – редко встречающаяся сделка, поскольку она связана со множеством финансовых рисков для обеих сторон. Чаще всего подобные договоры заключают члены одной семьи, если в таком случае они получают взаимную выгоду. Однако многие продавцы, которые желают избавиться от неликвидного или слишком дорогого имущества, могут сделать это именно благодаря подобным сделкам. Покупатели же избавляются от необходимости оформлять ипотеку.
Кому подойдет аренда с последующим правом выкупа?
В первую очередь в сделке будут заинтересованы люди, которым отказали в выдаче ипотечного кредита. Очевидно, что накопить нужную сумму и в тоже время платить за съемное жилье довольно сложно. Здесь же стоимость аренды, бесспорно, увеличивается, но не настолько сильно, поэтому арендатор получает возможность обзавестись собственным жильем без сильного удара по бюджету.
Как учитывается сделка?
Существует два варианта реализации соглашения:
- арендатор выплачивает полную стоимость объекта, а также арендные платежи, в течение времени, пока действует договор;
- арендатор платит только за аренду. Когда срок договора подходит к концу, то стороны подписывают еще один документ, в котором средства засчитываются в качестве выплаченной стоимости жилья.
Резюме
Несмотря на то, что аренда с правом выкупа не распространена среди россиян, подобная сделка является отличной альтернативой покупке объекта недвижимости в ипотеку. Кроме того, оформить аренду с последующим выкупом можно на транспортное средство или оборудование – практически полностью отсутствуют ограничения по типам объектов, на которые может распространяться действие договора. Арендодателем может быть юридическое или физическое лицо.
Тем не менее, при такой аренде существуют риски, о которых нельзя забывать: потеря сбережений и лишение объекта договорных отношений. Для того, чтобы минимизировать возможные убытки, каждая из сторон сделки должна тщательно перепроверить пункты, указанные в договоре, перед тем, как его подписывать. Помощь юриста или нотариуса не будет лишней.
