Как продать долю в квартире: инструкция 2023

Понятие общей долевой собственности возникает, когда одно жилье разделено на несколько фиксированных долей и каждая из них имеет своего собственника. Такое происходит, когда недвижимость получают несколько человек по наследству или по договору дарения, а также в случае раздела имущества супругов. Иногда, чтобы сэкономить на недвижимости, люди покупают квартиру не в одиночку, а вскладчину, разделив общую жилплощадь на доли.

Совладелец может иметь в собственности половину или треть квартиры. При этом, прежде чем распоряжаться своим имуществом, он должен учитывать интересы собственников других долей этой квартиры. Необходимо совмещать права сособственников.

По закону собственность может быть долевой и совместной. Это разные понятия — в первом случае жилье поделено на доли на юридическом уровне, а во втором – двое или более человек имеют равные права на всю площадь квартиры.

Если в браке супруги покупают квартиру, она принадлежит им обоим в равной степени по праву совместной собственности. Конкретные доли в этом случае не определены, и чтобы продать одну из долей третьему лицу в случае развода, нужно сначала официально выделить доли.

Нельзя продать долю, меньше минимального размера, установленного законом. Для Москвы он составляет 10 кв. м на человека, для регионов — 12 кв. м. Так, если человек владеет долей в 15 кв. м, он не сможет продать ½ часть от нее, так как доля будет меньше, чем допустимый минимальный размер.

Проверьте, как выделена доля в квартире — она должна соответствовать или быть приближена к размерам комнаты, чтобы новый владелец имел четкое понимание, какая именно часть будет принадлежать ему.

Перед тем, как продать свою долю в квартире, убедитесь, что на ней нет задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, нужно уведомить об этом будущего покупателя и, если он не против покупки, написать письменное согласие и заверить его.

Чаще всего в случае развода возникает вопрос, можно ли продать долю в ипотечной квартире. В этой ситуации решение полностью зависит от банка. Даже если он согласится на переоформление, процедура будет небыстрой.

В зависимости от того, по какому принципу определена доля, она может быть натуральной или идеальной.

Натуральная доля имеет более четкие границы — собственник получает конкретную комнату, которая принадлежит только ему. Кухней, ванной и туалетом он может пользоваться наравне с другими, так как находится в праве долевой собственности.

Идеальная доля выделена в дробном соотношении — ½ или⅓ квартиры. При таком делении собственники могут пользоваться всеми комнатами в квартире на равных условиях. Так как продать 1/2 долю в квартире стороннему лицу, который не имеет в собственности других долей в этой квартире, не самый удобный вариант, лучше, если он получит определенную комнату и право пользоваться общими.

В таком случае можно ли продать долю в однокомнатной квартире? Очевидно, что в квартире с одной жилой комнатой выделить натуральную долю не получится. Можно продать только идеальную долю – ½ или⅓, при этом покупатель получит право пользоваться всей площадью.

Порядок определения долей регулируется статьей 252 ГК РФ, по которой квартира делится на доли с согласия всех собственников или по решению суда. Если все владельцы квартиры согласны на натуральное деление, нужно составить договор, зарегистрировать его в Росреестре, получить кадастровый паспорт и прочие документы.

В отличие от обычной продажи недвижимости, договор купли-продажи доли нужно нотариально заверить.

Исключения, когда обращаться к нотариусу не нужно:

В остальных случаях заверение нотариусом необходимо, чтобы Росреестр зарегистрировал сделку. Нужно предоставить нотариусу следующие документы:

Если документы подает не лично участник сделки, а его представитель, необходима доверенность. В случае, когда в собственниках доли фигурирует несовершеннолетний, нужен документ из органов опеки, подтверждающий их согласие.

Все документы, которые относятся к продаваемой доле, тоже нужно принести нотариусу.

Если в квартире несколько совладельцев, и один из них решает продать свою долю, то в первую очередь он должен уведомить остальных. Самый лучший вариант – если другой совладелец станет покупателем. Именно ему продавец должен предложить заключить сделку в первую очередь, так как он обладает правом преимущественной покупки.

Совладельцам отправляется письменное уведомление с вопросом, не желают ли они купить долю в квартире. В письме нужно указать сам объект недвижимости и прописать условия продажи – цену, срок передачи, порядок расчетов. Отправить его можно по почте заказным письмом, через нотариуса или передать лично.

Принимать решение о покупке сособственники могут в течение месяца. Если они не хотят покупать долю, то должны написать отказ от права преимущественной покупки — его нужно заверить у нотариуса.

Если ответа на уведомление не последовало, продать долю можно через 30 дней после того, как совладельцы получили письмо. При этом нужно доказать, что попытки связаться и сообщить о продаже действительно были.

Продавать жилье любым другим лицам нужно по той же цене, которая указывалась в уведомлении для совладельцев. Если вы решили изменить цену, то нужно отправлять новое письмо и снова ждать 30 дней. Иначе при расхождениях в стоимости Росреестр откажет в регистрации договора купли-продажи и признает сделку недействительной.

Ребенок может получить долю по наследству или по условиям покупки жилья с использованием материнского капитала. Продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему сложно. По закону ( ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве») для этого необходимо одобрение органов опеки. Они в свою очередь будут тщательно проверять, не будет ли допущено ущемление прав несовершеннолетнего в ходе сделки.

Чтобы получить их согласие, нужно доказать, что у ребенка после продажи доли в квартире будет другое жилье, причем условия проживания должны быть не хуже, чем прежние. Доказывать нужно документально и быть в процессе оформления нового жилья. Опека вряд ли одобрит переезд из крупного города в сельскую местность, тем более если там не хватает детских садов или школ.

Обращаться в органы опеки и попечительства нужно по месту регистрации. Там пишется заявление о планируемой продаже доли, в котором заявитель обязуется соблюдать права ребенка и не ущемлять его интересов. Бланк заявления и список необходимых документов выдадут в учреждении органа опеки. Заявление нужно написать каждому законному представителю, даже если родители в разводе, и самому ребенку, если ему больше 14 лет.

Принимать решение органы опеки могут в течение 15 дней после подачи заявления и предоставления всех документов. В случае отказа представители опеки должны обосновать свой вердикт. Оспорить решение можно в суде, но с большей вероятностью суд поддержит решение органов опеки.

Для покупателя удобнее, если он выкупает определенную долю, то есть сможет иметь в собственности отдельную комнату и право пользоваться общими помещениями.

Перед тем, как продать долю в квартире, сообщите о своем намерении совладельцам. Если они согласны на покупку, оформите договор. Если нет — ищите покупателя. Если не отвечают на уведомление, ждите месяц.

Искать можно на сайтах бесплатных объявлений. В описании укажите, что продаете именно долю. Посмотрите, по какой цене выкупается доля в квартире в аналогичных объявлениях и установите среднерыночную стоимость для своего предложения.

Для заверения сделки понадобятся документы: паспорта участников, правоподтверждающий документ, основание получения доли (например, договор дарения), кадастровый паспорт, технический план (не должно быть незаконных перепланировок), письменный отказ других сособственников от возможности выкупить долю.

Услуги нотариуса платные — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Оплачивается единая сумма, независимо от количества участников сделки. Сумма делится между ними поровну.

Можно сделать самостоятельно или оставить эти заботы нотариусу.

От уплаты налога освобождаются собственники доли, которые владеют ею более 5 лет. Если доля находится в собственности 3 и более лет, то налог не нужно платить владельцам, которые соответствуют одному из условий:

В остальных случаях придется заплатить налог по ставке 13%. Есть два способа уменьшить эту сумму – получить имущественный вычет или снизить сумму доходов на сумму расходов.

Чтобы сделка имела юридическую силу, ее нужно зарегистрировать в государственном органе — Росреестре. Если нотариус заверил договор купли-продажи, он сам отправляет все необходимые заверенные документы в Росреестр, в том числе заявление о переходе права собственности. Дополнительно платить за эту услугу не нужно, отправка документов на регистрацию входит в обязанности нотариуса. Если вы по какой-то причините хотите сами отправить договор в Росреестр, это можно сделать, предупредив нотариуса, что отказываетесь от услуги.

Как подать документы на регистрацию самостоятельно:

При подаче документов в отделении срок рассмотрения 3 рабочих дня. Если документы подаются через МФЦ, на регистрацию может уйти до 5 рабочих дней. Если подать заявление дистанционно через сайт или портал Госуслуг, процедура займет 1 день, еще и позволит сэкономить. Обычный размер госпошлины за регистрацию — 2000 рублей, а при электронной подаче с 30%-ной скидкой — 1400 рублей.

После регистрации перехода прав собственности представители Росреестра выдадут выписку из ЕГРН и поставят регистрационную отметку на договоре.