Что такое задаток при покупке квартиры в 2023 году?

В том случае, если продавец недвижимости и покупатель решаются на сделку купли-продажи и не используют предоплату, нет никаких гарантий, что сделка состоится, поскольку при устной договоренности не возникает юридических отношений. До того, как произойдет подписание договора, может пройти несколько месяцев, поскольку участникам сделки требуется подготовить документы, проверить квартиру на юридическую чистоту, выписать прошлых жильцов, оформить ипотечный кредит или льготы.

На практике зачастую возникают ситуации, когда одна из сторон отказывается выходить на сделку, потому что нашла вариант получше или вовсе передумала продавать или покупать жилье. В таком случае получается, что вторая сторона потратила время и деньги впустую. Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, необходима предоплата. Таким образом будет подтверждено, что стороны заинтересованы в сделке. Рассмотрим, как оформляется залог при покупке квартиры.

Зачастую участники сделок с недвижимостью задаются вопросом о том, как оформить аванс при покупке квартиры, забывая, что существует такое понятие, как «задаток». Более того, использование задатка накладывает на продавца значительно больше обязательств, поэтому такой платеж крайне выгоден для покупателя. Рассмотрим отличия двух терминов – задаток и аванс.

В ГК РФ прописано, что под задатком следует понимать денежную сумму, которая выдается одной стороной сделки другой стороне в качестве доказательства того, что впоследствии между ними будет заключен договор купли-продажи. То есть залог – гарант исполнения обязательств между продавцом и покупателем недвижимости.

Использование задатка при покупке квартиры в ипотеку или за счет личного капитала выполняет следующие функции: предоплата или авансовый платеж, поскольку в результате цена квартиры уменьшается на сумму задатка; гарантийная функция.

Особенно важно, что один из участников сделки, нарушивший свои обязательства до исполнения условий соглашения, должен понести ответственность в зависимости от того, кем он является – покупателем или продавцом.

Иногда возникают ситуации, когда продавец не может оплатить коммунальные платежи или оформление документов, поскольку у него нет на это денежных средств. Тогда он обращается к покупателю за предоплатой. Стороны могут договориться, что внесенная сумма будет являться задатком, то есть гарантом того, что сделка состоится в дальнейшем. Однако помните, что в таком случае можно оформить обеспечительный платеж, речь о котором пойдет дальше.

Задаток признается действительным только в том случае, если продавцом и покупателем было подписано письменное соглашение, в котором прописана сумма задатка. Важно помнить, что размер платежа не может превышать сумму, которая прописана в договоре. Кроме того, российское законодательство позволяет составить соглашение в произвольной форме, в том числе в виде расписки, или на стандартном бланке.

Покупка квартиры под авансом крайне распространена на практике, несмотря на то что задаток имеет гораздо большее юридическое значение. Аванс, в отличие от задатка, не прописан в ГК РФ, но используется в 60% сделок с недвижимостью.

Аванс представляет собой денежную сумму, которая выдается юридическому или физическому лицу, выступающему в роли продавца. Поступившая сумма используется для того, чтобы покрыть предстоящие расходы, например, оплатить услуги агентства или другие работы. Этот платеж служит предварительным расчетом.

Авансовый платеж позволяет зафиксировать, что покупатель намерен купить квартиру. Для этого между сторонами заключается авансовое соглашение, согласно которому покупатель передает денежную сумму.

Кажется, что аванс и задаток не имеют отличий, однако это совсем не так. Первый выполняет исключительно платежную функцию, тогда как второй является гарантом исполнения обязательств.

В том случае, если стороны не выйдут на сделку, с авансом произойдет следующее:

Аналогично задатку, внесение аванса должно быть подтверждено документально. Для этого составляется авансовое соглашение. Обратите внимание, что этот документ необходимо составлять внимательно, поскольку аванс и без того слабо защищен с законодательной точки зрения. Рекомендуется отразить в соглашении как можно больше информации, которая позволит решить проблемы, возникшие в ходе сделки.

Помимо аванса и задатка, существует такое понятие, как обеспечительный платеж. Термин был введен в 2015 году в ГК РФ. Аналогично задатку, обеспечительный платеж минимизирует риски по исполнению сторонами своих обязательств. В том случае, если сторона договора откажется от сделки, вторая имеет право на получение компенсации. Продавец имеет право тратить эти деньги сразу, например, для оформления нужных документов, оценки объекта недвижимости, оплаты нотариальных и других услуг.

Важным отличием обеспечительного платежа является тот факт, что покупатель получает внесенную сумму обратно даже в том случае, если сделка состоялась. Однако из нее будут вычтены расходы. Более того, эта сумма не входит в платеж за недвижимость, хотя стороны могут изменить это условие во время написания соглашения.

Еще одной уникальной характеристикой платежа является тот факт, что его можно внести даже за строящееся жилье, в то время как аванс и задаток применяются только в отношении готовых квартир. 

Иногда возникают ситуации, когда строительная компания заключает договор бронирования с потенциальным покупателем. В нем указывается сумма обеспечительного платежа. Если в дальнейшем покупатель подписывает ДКП, но не вносит плату за жилье, платеж достанется застройщику как компенсация. Если же продавец или строительная компания не переоформляют бронирование на ДКП, покупатель может потребовать вернуть ему внесенные средства.

Выгода задатка и аванса определяется в зависимости от того, о каком участнике сделки идет речь. Так для покупателя значительно выгоднее оформить задаток. Бесспорно, если покупатель решит сорвать сделку, то он лишится задатка. Однако ответственность за это лежит полностью на нем. Если же соглашение будет нарушено продавцом, то он должен будет вернуть залог в двойном размере, что может покрыть временные и денежные расходы покупателя.

Аналогично действует обеспечительный платеж, но он несет выгоду сразу для обеих сторон. Например, можно указать в соглашении, какая сумма будет выплачена в качестве компенсации покупателю, если сделка окажется сорвана, и в то же время указать, что продавец использует платеж для покрытия текущих расходов на оформление сделки.

Если же говорить о продавце, то для него значительно выгоднее аванс, поскольку денежных средств при отказе от заключения ДКП лишится только покупатель, если сделка сорвалась по его вине. На продавца же не накладываются никакие штрафные санкции: если покупка отменяется по его инициативе, то он просто возвращает аванс и ничего не теряет.

Помимо этого, авансом удобно пользоваться, если сделки включают несколько объектов недвижимости и собственников. Например, человек продает квартиру, на эти деньги покупает другую, а ее продавец тоже ищет другое жилье. Тогда использовать задаток крайне рискованно, поскольку успех сделки зависит от большого числа участников, то есть повышаются риски.

При использовании обеспечительного платежа большую выгоду получает продавец. Он может использовать деньги на покрытие текущих расходов, выплаты неустойки. То есть в том случае, если в процессе подготовки к сделке появляются денежные расходы или затраты из-за неисполнения соглашения, можно покрыть убытки.

Перед тем, как передавать продавцу задаток или аванс, необходимо предпринять меры, которые обезопасят покупателя. В их числе:

Как было описано ранее, задаток будет юридически закреплен только в том случае, если было составлено соответствующее соглашение. Оно должно быть подписано в нескольких экземплярах в зависимости от количества участников.

В соглашение необходимо внести следующее:

Для того, чтобы выплаченный задаток приобрел юридическое значение, а сделка была признана действительной, необходимо оформить еще несколько документов: предварительный ДКП и расписка о получении задатка.

Предварительный ДКП оформляется перед тем, как будет составлен основной договор. В нем необходимо указать, каких договоренностей достигли стороны. Например, договор может включать:

Расписка же должна быть написана в тот момент, когда продавец получил задаток за квартиру. Она может быть составлена в свободной письменной форме. Необходимо, чтобы расписка содержала:

Законодательство не запрещает использовать задаток или аванс при покупке квартиры в ипотеку или с привлечением материнского капитала. Однако это необходимо отразить в соглашении, а именно прописать, каким образом покупатель будет проводить расчет с продавцом с привлечением заемных средств.

Российское законодательство не требует от участников сделки составлять соглашение в строгой форме. В данном случае самым важным является содержание, поэтому рекомендуется как можно подробнее описать участников сделки, объект недвижимости и информацию о задатке. В обычной ситуации соглашение распечатывают на бумаге формата А4, заполняют пустые графы и ставят подписи.

Стороны сами договариваются о том, какой задаток будет вносить покупатель. На практике его размер зачастую составляет от 5 до 10% от стоимости квартиры. Многие эксперты советуют делать задаток как можно меньше, поскольку это выгодно для обеих сторон. В случае срыва сделки покупателем, он лишается небольшой суммы. При отказе от заключения договора со стороны продавца, он должен выплатить не такую большую комиссию. 

Перед тем, как выходить на сделку, необходимо выбрать, будете ли Вы использовать задаток за квартиру или же остановитесь на авансе. В том случае, если Вы выступаете покупателем квартиры, то лучше всего настоять на задатке, поскольку тогда Вы страхуете себя от потери денежных средств и времени, если продавец не исполнит свои обязательства. Кроме того, он будет вынужден вернуть деньги в двойном размере, поэтому вряд ли захочет срывать сделку.

Использование аванса выгодно продавцу, поскольку при отмене сделки должна быть возвращена только сумма авансового платежа. То есть продавец не лишается собственных денежных средств.