Описание картинки
Описание картинки

Что такое задаток при покупке квартиры в 2023 году?

В том случае, если продавец недвижимости и покупатель решаются на сделку купли-продажи и не используют предоплату, нет никаких гарантий, что сделка состоится, поскольку при устной договоренности не возникает юридических отношений. До того, как произойдет подписание договора, может пройти несколько месяцев, поскольку участникам сделки требуется подготовить документы, проверить квартиру на юридическую чистоту, выписать прошлых жильцов, оформить ипотечный кредит или льготы.

На практике зачастую возникают ситуации, когда одна из сторон отказывается выходить на сделку, потому что нашла вариант получше или вовсе передумала продавать или покупать жилье. В таком случае получается, что вторая сторона потратила время и деньги впустую. Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, необходима предоплата. Таким образом будет подтверждено, что стороны заинтересованы в сделке. Рассмотрим, как оформляется залог при покупке квартиры.

Задаток и аванс в 2022 году: в чем разница?

Зачастую участники сделок с недвижимостью задаются вопросом о том, как оформить аванс при покупке квартиры, забывая, что существует такое понятие, как «задаток». Более того, использование задатка накладывает на продавца значительно больше обязательств, поэтому такой платеж крайне выгоден для покупателя. Рассмотрим отличия двух терминов – задаток и аванс.

Задаток как гарант исполнения обязательств

Задаток и аванс в 2022 году: в чем разница? 


В ГК РФ прописано, что под задатком следует понимать денежную сумму, которая выдается одной стороной сделки другой стороне в качестве доказательства того, что впоследствии между ними будет заключен договор купли-продажи. То есть залог – гарант исполнения обязательств между продавцом и покупателем недвижимости.

Использование задатка при покупке квартиры в ипотеку или за счет личного капитала выполняет следующие функции: предоплата или авансовый платеж, поскольку в результате цена квартиры уменьшается на сумму задатка; гарантийная функция.

Особенно важно, что один из участников сделки, нарушивший свои обязательства до исполнения условий соглашения, должен понести ответственность в зависимости от того, кем он является – покупателем или продавцом.

  • покупатель (иными словами сторона, внесшая задаток за недвижимость), нарушивший соглашение, остается без внесенной предоплаты, поскольку та достается продавцу;
  • продавец (сторона, которая получила деньги), отказавшийся от сделки, возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Иногда возникают ситуации, когда продавец не может оплатить коммунальные платежи или оформление документов, поскольку у него нет на это денежных средств. Тогда он обращается к покупателю за предоплатой. Стороны могут договориться, что внесенная сумма будет являться задатком, то есть гарантом того, что сделка состоится в дальнейшем. Однако помните, что в таком случае можно оформить обеспечительный платеж, речь о котором пойдет дальше.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В любой момент могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства, из-за которых участники сделки не смогут выполнить свои обязательства. Например, пожар в квартире или смерть покупателя/продавца. Необходимо указать в договоре, что в таком случае стороны признаются невиновными, а продавец должен вернуть задаток без двойного коэффициента.

Задаток признается действительным только в том случае, если продавцом и покупателем было подписано письменное соглашение, в котором прописана сумма задатка. Важно помнить, что размер платежа не может превышать сумму, которая прописана в договоре. Кроме того, российское законодательство позволяет составить соглашение в произвольной форме, в том числе в виде расписки, или на стандартном бланке.

ПОМНИТЕ! Расписка, несмотря на всеобщее мнение, признана как международным, так и российским законодательством как документ, который имеет юридическую силу. Помимо этого, ее необязательно заверять у нотариуса. Важно только, чтобы расписка была составлена в соответствии с требованиями. Однако эксперты рекомендуют нотариально заверять документ, если сумма задатка значительная.

Аванс как предоплата

Как оформить аванс за квартиру

Покупка квартиры под авансом крайне распространена на практике, несмотря на то что задаток имеет гораздо большее юридическое значение. Аванс, в отличие от задатка, не прописан в ГК РФ, но используется в 60% сделок с недвижимостью.

Аванс представляет собой денежную сумму, которая выдается юридическому или физическому лицу, выступающему в роли продавца. Поступившая сумма используется для того, чтобы покрыть предстоящие расходы, например, оплатить услуги агентства или другие работы. Этот платеж служит предварительным расчетом.

Авансовый платеж позволяет зафиксировать, что покупатель намерен купить квартиру. Для этого между сторонами заключается авансовое соглашение, согласно которому покупатель передает денежную сумму.

Кажется, что аванс и задаток не имеют отличий, однако это совсем не так. Первый выполняет исключительно платежную функцию, тогда как второй является гарантом исполнения обязательств.

В том случае, если стороны не выйдут на сделку, с авансом произойдет следующее:

  • если сделка сорвалась из-за покупателя, то аванс достается продавцу;
  • если соглашение нарушено продавцом, то он должен вернуть аванс покупателю. Стоит отметить, что в данном случае владелец недвижимости не только не выплачивает дополнительную комиссию за отмену сделки, но и вычитывает из аванса сумму, которую уже потратил на рекламу, подготовку документов и т.д.

ВАЖНО! В соответствии с Гражданским Кодексом, если стороны не договорились о том, признается ли платеж задатком или авансом и не составили соглашение, то выплаченная сумма будет считаться авансом.

Аналогично задатку, внесение аванса должно быть подтверждено документально. Для этого составляется авансовое соглашение. Обратите внимание, что этот документ необходимо составлять внимательно, поскольку аванс и без того слабо защищен с законодательной точки зрения. Рекомендуется отразить в соглашении как можно больше информации, которая позволит решить проблемы, возникшие в ходе сделки.

Что такое обеспечительный платеж?

Что такое обеспечительный платеж?

Помимо аванса и задатка, существует такое понятие, как обеспечительный платеж. Термин был введен в 2015 году в ГК РФ. Аналогично задатку, обеспечительный платеж минимизирует риски по исполнению сторонами своих обязательств. В том случае, если сторона договора откажется от сделки, вторая имеет право на получение компенсации. Продавец имеет право тратить эти деньги сразу, например, для оформления нужных документов, оценки объекта недвижимости, оплаты нотариальных и других услуг.

Важным отличием обеспечительного платежа является тот факт, что покупатель получает внесенную сумму обратно даже в том случае, если сделка состоялась. Однако из нее будут вычтены расходы. Более того, эта сумма не входит в платеж за недвижимость, хотя стороны могут изменить это условие во время написания соглашения.

ВАЖНО! Участники сделки самостоятельно договариваются о том, на каких условиях вносится обеспечительный платеж. Он может возвращаться частично или в двойном размере, а может не возвращаться вовсе. Кроме того, эта сумма выступает гарантом не только подписания договора купли-продажи, но и выполнения любых других обязательств, которые возникают в ходе выполнения условий по договору.

Еще одной уникальной характеристикой платежа является тот факт, что его можно внести даже за строящееся жилье, в то время как аванс и задаток применяются только в отношении готовых квартир. 

Иногда возникают ситуации, когда строительная компания заключает договор бронирования с потенциальным покупателем. В нем указывается сумма обеспечительного платежа. Если в дальнейшем покупатель подписывает ДКП, но не вносит плату за жилье, платеж достанется застройщику как компенсация. Если же продавец или строительная компания не переоформляют бронирование на ДКП, покупатель может потребовать вернуть ему внесенные средства.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Аванс и задаток – всегда денежная сумма. Обеспечительным платежом могут выступать акции, облигации и другие ценные бумаги, которые по закону могут быть переданы другому лицу.

Что выгоднее: аванс или задаток в 2022 году?

Выгода задатка и аванса определяется в зависимости от того, о каком участнике сделки идет речь. Так для покупателя значительно выгоднее оформить задаток. Бесспорно, если покупатель решит сорвать сделку, то он лишится задатка. Однако ответственность за это лежит полностью на нем. Если же соглашение будет нарушено продавцом, то он должен будет вернуть залог в двойном размере, что может покрыть временные и денежные расходы покупателя.

Аналогично действует обеспечительный платеж, но он несет выгоду сразу для обеих сторон. Например, можно указать в соглашении, какая сумма будет выплачена в качестве компенсации покупателю, если сделка окажется сорвана, и в то же время указать, что продавец использует платеж для покрытия текущих расходов на оформление сделки.

Если же говорить о продавце, то для него значительно выгоднее аванс, поскольку денежных средств при отказе от заключения ДКП лишится только покупатель, если сделка сорвалась по его вине. На продавца же не накладываются никакие штрафные санкции: если покупка отменяется по его инициативе, то он просто возвращает аванс и ничего не теряет.

Помимо этого, авансом удобно пользоваться, если сделки включают несколько объектов недвижимости и собственников. Например, человек продает квартиру, на эти деньги покупает другую, а ее продавец тоже ищет другое жилье. Тогда использовать задаток крайне рискованно, поскольку успех сделки зависит от большого числа участников, то есть повышаются риски.

При использовании обеспечительного платежа большую выгоду получает продавец. Он может использовать деньги на покрытие текущих расходов, выплаты неустойки. То есть в том случае, если в процессе подготовки к сделке появляются денежные расходы или затраты из-за неисполнения соглашения, можно покрыть убытки.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! По сути своей задаток, аналогично обеспечительному платежу, может использоваться для покрытия расходов. Однако это допустимо только в том случае, если сделка уже сорвалась. В то время как обеспечительный платеж можно использовать на любом этапе.

Что сделать, чтобы обезопасить себя?

Обманули во время оформления договора на задаток

Перед тем, как передавать продавцу задаток или аванс, необходимо предпринять меры, которые обезопасят покупателя. В их числе:

  • Юридическая проверка документов на квартиру. Покупатель не должен стесняться запрашивать любые документы на жилье, в том числе выписку из ЕГРН, которая подтверждает права владеть этим объектом.
  • Получение согласия супруга продавца. Здесь также важно отметить, что необходимо проверить, находится ли продавец в браке и есть ли другие собственники долей в квартире. Если окажется, что собственники имеются или имущество совместно нажитое, то нужно получить согласие от каждого владельца на продажу жилья.
  • Проверка обременений. Жилье, которое находится в обременении, не нужно покупать. Требуйте, чтобы продавец сначала их снял, а затем вносите залог.
  • Проверка долгов по коммунальным услугам. Попросите у продавца квитанции и убедитесь, что долгов нет. Если же они имеются, то собственник должен их погасить.
  • Проверка, прописан ли кто-то в продаваемом жилье. В том случае, если в квартире все еще кто-то прописан, то в соглашении необходимо указать, что продавец берет на себя обязанность выписать всех людей. В противном случае посторонние люди будут иметь права проживать в жилье даже после продажи.

Как составить договор задатка?

Как составить договор задатка?

Как было описано ранее, задаток будет юридически закреплен только в том случае, если было составлено соответствующее соглашение. Оно должно быть подписано в нескольких экземплярах в зависимости от количества участников.

В соглашение необходимо внести следующее:

  • Данные об участниках соглашения. Здесь требуется отразить ФИО, паспортные данные, место регистрации владельца и покупателя. Если собственников несколько, то описывается каждый из них.
  • Информация об объекте недвижимости. Нужно указать точный адрес продаваемой квартиры, кадастровый номер, площадь и цену. Не будет лишним указать, на основе какого документа продавец получил жилье в собственность.
  • Дата заключения соглашения. Эта информация может потребоваться при решении конфликтных ситуаций в суде.
  • Размер задатка. Сумму прописывают цифрами, а далее расшифровывают прописью.
  • Порядок выплаты задатка. Требуется указать, каким образом происходит передача денежных средств. Например, в случае отправки на расчетный счет, нужно указать его реквизиты.
  • Сроки, в течение которых сделка должна состояться. Нужно указать, когда начнет оформляться договор купли-продажи. В идеале указать конкретную дату, а не расплывчатую фразу «в течение двух месяцев».
  • Права и обязанности, которые должны исполнять стороны.
  • Форс-мажор. Пропишите, что будет признано форс-мажорным обстоятельством и как будет действовать договор в таком случае.
  • Дата, когда договор вступает в силу. Обычно фраза звучит как «соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами».
  • Подписи продавца и покупателя.

Какие еще документы оформить?

Для того, чтобы выплаченный задаток приобрел юридическое значение, а сделка была признана действительной, необходимо оформить еще несколько документов: предварительный ДКП и расписка о получении задатка.

Предварительный ДКП оформляется перед тем, как будет составлен основной договор. В нем необходимо указать, каких договоренностей достигли стороны. Например, договор может включать:

  • финансовую информацию: цена объекта, сумма задатка, порядок выплат, реквизиты продавца;
  • документы, которые должны быть подготовлены к дате сделки, а также сроки, в течение которых продавец их собирает;
  • список бытовой техники и мебели, если та останется в квартире;
  • сроки, в течение которых квартира должна быть передана новому владельцу;
  • кто берет на себя оплату нотариальных услуг;
  • сведения об объекте недвижимости.

Расписка же должна быть написана в тот момент, когда продавец получил задаток за квартиру. Она может быть составлена в свободной письменной форме. Необходимо, чтобы расписка содержала:

  • данные о сторонах договора: ФИО, паспортные данные;
  • адреса, по которым участники сделки прописаны. Также понадобятся адреса фактического пребывания;
  • прописать, что деньги приняты именно как задаток, а не аванс;
  • сумма, которую уплатил покупатель. Написать как цифрами, так и прописью;
  • подписи.

Вопросы и ответы

Можно ли использовать задаток или аванс при покупке в ипотеку?

Законодательство не запрещает использовать задаток или аванс при покупке квартиры в ипотеку или с привлечением материнского капитала. Однако это необходимо отразить в соглашении, а именно прописать, каким образом покупатель будет проводить расчет с продавцом с привлечением заемных средств.

Что представляет из себя типовой договор задатка?

Российское законодательство не требует от участников сделки составлять соглашение в строгой форме. В данном случае самым важным является содержание, поэтому рекомендуется как можно подробнее описать участников сделки, объект недвижимости и информацию о задатке. В обычной ситуации соглашение распечатывают на бумаге формата А4, заполняют пустые графы и ставят подписи.

Какого размера должен быть вносимый задаток?

Стороны сами договариваются о том, какой задаток будет вносить покупатель. На практике его размер зачастую составляет от 5 до 10% от стоимости квартиры. Многие эксперты советуют делать задаток как можно меньше, поскольку это выгодно для обеих сторон. В случае срыва сделки покупателем, он лишается небольшой суммы. При отказе от заключения договора со стороны продавца, он должен выплатить не такую большую комиссию. 

Выводы

Перед тем, как выходить на сделку, необходимо выбрать, будете ли Вы использовать задаток за квартиру или же остановитесь на авансе. В том случае, если Вы выступаете покупателем квартиры, то лучше всего настоять на задатке, поскольку тогда Вы страхуете себя от потери денежных средств и времени, если продавец не исполнит свои обязательства. Кроме того, он будет вынужден вернуть деньги в двойном размере, поэтому вряд ли захочет срывать сделку.

Использование аванса выгодно продавцу, поскольку при отмене сделки должна быть возвращена только сумма авансового платежа. То есть продавец не лишается собственных денежных средств.

Поделиться:
Комментарии 0
Смотреть все отзывы

Похожие статьи

Все статьи