Жильцы многоэтажек (МКД) хотят проживать в комфортных условиях с хорошим ремонтом в подъездах, с бесперебойной подачей электроэнергии и тепла, иметь возможность гулять в уютном дворе и не переживать за свою безопасность. Воплотить эти желания помогает управляющая компания (УК), занимающаяся обслуживанием зданий. Но, к сожалению, ее наличие — это не гарантия, что в доме все будет хорошо. Однако у жильцов есть возможность выбрать совет дома и проконтролировать работу организации, ведь кто как не собственник квартиры лучше всех знает о проблемах своего жилого комплекса (ЖК), от технического состояния которого во многом и зависит комфорт обитания. Разбираемся в вопросе.
Содержание
Что такое совет дома и чем он занимается?
Функции и полномочия совета дома — контролирующие и направляющие. Его не надо регистрировать в муниципальных органах, которые, тем не менее, обязаны проконтролировать создание совета, а если это не произошло, созвать собрание в трехмесячный срок.
Совет — не юридическое лицо, он создается и работает по принципу самоуправления жильцов. То есть, этот коллегиальный орган не имеет печати и юридического адреса, не может открывать банковский счет, но находится в постоянном контакте с управляющей компанией, взаимодействует с коммунальными службами, транспортными предприятиями, поставщиками.
Права и обязанности совета дома регулируются ст. 161 ЖК РФ. Таким образом, контролировать деятельность управляющей компании орган может в соответствии с кодексом, прописанными в нем правами и обязанностями — это дисциплинирует УК, ведь часто, за ощутимые выплаты от жильцов ЖЭК, тем не менее, не напрягается и работает спустя рукава. Сегодня так поступать сложнее — совет сразу из нескольких активных собственников квартир, работая вместе, добивается значительно больших результатов, чем каждый жилец отдельно.
На заметку! Иногда жильцы ЖК сами провоцируют коммунальщиков на формальное отношение к обязанностям, рассчитывая, что подписав договор с той или иной службой, те рьяно бросятся заниматься делами. Это не так. Но совет МКД с самыми активными гражданами будет постоянно держать УК на контроле, не давая спуску и заставляя относиться к своей работе ответственно.
Согласно ст. 161 жилищного кодекса РФ функции этого органа следующие:
- Осуществление контроля за УК.
- Решение споров между соседями.
- Планирование ремонта в доме.
- Контроль за состоянием ЖК.
- Планирование работ по благоустройству придомового участка.
Члены совета МКД знают о насущных проблемах жилого комплекса, они живут здесь и видят все изнутри, поэтому их роль в функционировании ЖК определяющая.
Каким образом совет контролирует работу управляющей компании
© KamranAydinov, Freepik
Разбираемся, как совет многоквартирного дома может контролировать действия управляющей компании, ведь факт избрания такого органа далеко не гарантирует высокое качество работы УК. Избранный жилищный комитет имеет право:
- Написать жалобу в жилинспекцию или прокуратуру, если УК не реагирует или реагирует с сильной задержкой на заявки по плохому функционированию одной или нескольких систем.
- Подписывать и предоставлять для прочтения жильцам ежемесячные акты выполненных работ, составляемые управляющей организацией.
- Самостоятельно составлять акты, если, по мнению совета, услуги предоставляются с ненадлежащим качеством.
- Выступать в суде представителем жильцов дома по делам, связанных с плохим исполнением своих обязанностей управляющей компанией.
В общем, у жилищного комитета есть реальные возможности проконтролировать работу УК, тем самым улучшив ее качество. Однако такие же права есть у отдельно взятого гражданина, но понятно, что сообща контролировать работу, которую выполняет или должна выполнять управляющая организация всегда легче.
Полномочия совета МКД
© Freepik
Есть два диаметрально противоположных мнения по вопросу прав совета. Первое — они дают реальные полномочия контролировать работу УК и улучшить качество услуг. Второе — это фикция, юридических прав и возможностей влияния на управляющую компанию не больше, чем у обычного гражданина.
Истина где-то посередине: само наличие подобного комитета, в который входят люди разного положения и возможностей заставляет УК более ответственно относится к своим обязанностям. Но при проблемах, реальных прав у совета недостаточно, чтобы повлиять на нерадивую компанию, так как это не прописано в законе. Полномочия, которые предлагает жилищный кодекс в ст.161:
- Проводить переговоры с УК, согласовывать договор, в котором прописываются положения, как будет осуществляться управление многоквартирным домом.
- Заключать договор, свою подпись на нем ставит председатель совета дома по доверенности от владельцев жилья.
- Контролировать исполнение заключенного договора, обязательства по услугам, качество работ, ремонт общественного имущества.
- Представлять жильцов ЖК в делах по управлению и предоставлению коммунальных услуг.
- Вынести на общее собрание пункты, связанные с порядком использования общего имущества, другие положения, не противоречащие жилищному кодексу.
- Обеспечить выполнение решений общего собрания жильцов дома.
Справка! Совету МКД не передаются полномочия общего собрания, то есть, его членам нельзя подискутировать и принять решения без согласия всех жильцов.
Таким образом, основное полномочие совета: вынести вопросы на общее собрание и затем проконтролировать их выполнение.
Правила выбора и чем занимается председатель комитета МКД
Председатель — это глава жилищного коллегиального органа, он выступает руководителем, но все его действия основываются на решениях совета, а не единолично. Полномочия и обязанности старшего по дому в многоквартирном доме вытекают из полномочий совета.
Для избрания председателя, желающего возглавить многоквартирный дом, не нужно проводить отдельное собрание всех жильцов, достаточно совместного сбора с выборами в совет, а затем его главы. Побеждает тот, кто наберет из всех кандидатов большее количество голосов.
Управляющий избирается на 2 года, затем его переизбирают или голосуют за нового главу. Если он плохо выполняет свои обязанности, то его могут «уволить» уже через год или раньше. Регистрироваться ему в каких-то муниципальных органах или в налоговой службе не надо — это не юридическое лицо.
Интересно! Председатель и даже старший по подъезду, а такая должность также существует (зависит от желания жильцов), может получать зарплату. Организует сбор денег управляющая компания, но председатель не ее сотрудник, поэтому отчитывается за свою работу он только перед жильцами, которые выплачивают ему деньги.
В обязанность председателя входит:
- Ознакомление жильцов дома с договором между МКД и УК, разъяснение всех положений и непонятных моментов.
- Подписание договора с управляющей организацией, если его на это уполномочило общее собрание.
- Представление собственников жилья многоквартирного дома в суде в случае, если проблемы между жильцами и управляющей компанией не удалось решить мирным путем.
- Контроль, наряду с советом, деятельности УК и при плохом или полном невыполнении обязанностей обращение в жилищную инспекцию и прокуратуру.
Кроме того, управдом вместе с советом контролирует исполнение положений общего собрания. Например, если было принято решение оборудовать свободное пространство под помещение для хранения колясок, то вместе с членами коллегиального органа в обязанности старшего по дому входит контроль по его обустройству.
Порядок формирования совета МКД
Создание совета МКД выполняется в определенном порядке, установленным жилищным кодексом. Основные моменты:
- Проинформировать жителей о проведении собрания, для этого необязательно создавать объявление и вешать его, например, на доску возле подъезда, можно сделать поквартирный обход.
- Собрание проводится очно — например, во дворе дома, а также заочно — при этой форме каждая квартира получает листок для голосования и очно-заочно — рекомендуется, если на очное собрание пришло недостаточное количество жильцов.
- Решение оформляется протоколом, избранный совет должен получить более половины голосов.
- Вместе с советом выбирают председателя, обычно это авторитетный среди жильцов человек, активный, компетентный в юридических, коммунальных вопросах.
- Оговаривают размер зарплаты, если принято такое решение, которую будет получать старший по дому и периодичность ее выплаты.
Отсутствие кворума не даст возможности избрать коллегиальный орган и управляющего, тогда придется делать вторую попытку.
Документы, регулирующие работу совета
Основной документ, регулирующий деятельность совета по дому, — ЖК РФ и статья 161.1. В ней перечислены полномочия совета, в каких случаях этот коллегиальный орган не может быть избран, обязанности председателя, принципы взаимодействия совета и управляющей компании.
Проведение общих собраний многоэтажных домов регулируется статьей 44 жилищного кодекса, а принятие решений по ремонту общественного имущества проводится в соответствии с п. 4.2 части 2 этой статьи.
Особенности непосредственного управления домом собственниками жилья можно узнать в статье 164 ч.1 и 2 ЖК РФ. Договор на управление многоквартирным домом с УК составляется в соответствии со статьей 162 кодекса.
Делаем вывод: совет МКД может и не идеален в плане прав и полномочий, но то, что он делает проживание в доме более комфортным, заставляет работать УК лучше — неопровержимый факт.
