Налог с продажи квартиры в 2023

В РФ доходы, полученные в результате торговли недвижимостью, облагаются стандартным налогом. В ряде ситуаций определенные льготы позволяют, однако, снизить сумму НДФЛ, а иногда его вообще не платить. Важно знать, как правильно рассчитывается налог с продажи квартиры и какими способами физические лица могут его уменьшить.

Для граждан РФ, которые совершают сделку по продаже любой недвижимости, предусмотрен налог 13% от дохода лица в результате сделки. При этом процент считается от суммы с учетом так называемого налогового вычета. В 1.01.2022 году вышло постановление о том, что при заполнении декларации формы 3-НДФЛ стало возможно не указывать доход от реализации недвижимости. Это допустимо в случаях, когда квартира или дом находились в собственности продавца не менее 5 лет, а прибыль от сделки не превысила 1 млн руб. Для гаражей при этом срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет 250 тыс. рублей.

Правило работает, даже если было реализовано несколько объектов недвижимости, главное, чтобы за год общая сумма прибыли не выходила за рамки лимита. В остальных случаях обязательно декларировать сделку.

К недвижимости, прибыль от продажи которой подлежит обложению налогами по государственной ставке, относятся не только частные дома и квартиры, но и участки земли, дачные постройки, комнаты и даже доли в них. Обычно, чтобы рассчитать налог при продаже квартиры и других объектов недвижимости, используется вот такая простая формула:

НДФЛ = 13%*(доход от сделки минус 1 млн. руб.),

где 1 млн. руб — это максимально возможная сумма вычета.

Стандартной налогооблагаемой базой будет большее из двух значений: стоимость, за которую продали объект, или 70% от его кадастровой (то есть оценочной рыночной) стоимости. Например, если физическое лицо-собственник продает квартиру ниже, чем ее реальная кадастровая стоимость, налоговый сбор будет рассчитываться все равно, исходя из утвержденного кадастра.

С 2021 г. налоговый вычет при продаже квартиры считают по подтвержденным документально расходам на сделку — непосредственно организацию продажи.

При этом если физические лица приобрели квартиру и продали ее дороже, то прямым доходом при реализации сделки купли-продажи будет считаться разница между этими суммами, согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Для расчета удобно использовать налоговый онлайн-калькулятор. Этот удобный в использовании сервис поможет оперативно решить вопрос, как рассчитать налог с продажи квартиры самостоятельно, без обращения к компетентным органам.

Государство рассматривает операции по торговле с любой недвижимостью как получение гражданином налогооблагаемого дохода. Это логично, поскольку есть предприниматели, зарабатывающие на перепродаже квартир и домов. Поэтому если продажа осуществляется до истечения минимально допустимого срока владения объектом (продажа квартиры менее 3 лет в собственности), то имущественный налог придется платить.

Но в отечественном законодательстве регламентировано наличие некоторых льгот, позволяющих уменьшить налогооблагаемую базу.

Чтобы воспользоваться одним из вариантов вычета, предусмотренных НК РФ, необходимо подтвердить справками расходы, потраченные на приобретение недвижимости (кассовый ордер, договор и акт, товарный или кассовый чек, платежное поручение, расписку продавца и др.). Так налоговая база будет уменьшена на ту сумму расходов, которую физ. лицу удастся подтвердить, но не более, чем на 1 млн. руб. за 1 календарный год. Предполагается, что если гражданин в течение 1 года продал только 1 объект, получив при этом доход менее 1 млн. руб., то НДФЛ он платить не должен. 

НК РФ регламентирует ряд случаев, когда физические лица освобождаются от уплаты НДФЛ. Прежде всего нужно знать, продажа квартиры без налога через сколько лет возможна ли вообще, и при каких условиях:

Все остальные ситуации предусматривают обязательную уплату подоходного налога при совершении сделки. Зная, через какое время можно продать купленную квартиру без уплаты налога, можно совершить очень выгодную сделку.

Продажа унаследованной квартиры подлежит налогообложению. Это обязательное условие для каждого физического лица, включая иностранных граждан, которые продают квартиру на территории страны. От сбора будут освобождены те наследники, которые попадают под условия минимального промежутка времени владения недвижимостью (3 года и дольше). Также не платить налог с продажи квартиры полученной по наследству могут наследники, которые получили жилье от близкого родственника (брат/сестра, родитель/ребенок, бабушка/внук, супруг/супруга и т.д.).

Если квартира унаследована по завещанию, то налог при ее реализации не взимается.

Проданная квартира, купленная физическим лицом в ипотеку, подлежит налогообложению. При этом можно получить право на налоговый вычет. Он рассчитывается на основе расходов, которые были потрачены на уплату ипотечных взносов по этому объекту. Данная норма регламентирована соответствующим законодательным документов от 2.08.19 г N 03-04-05/58466.

Если квартира была получена в дар, сделка по ее продаже будет подлежать налогообложению в общеустановленном порядке. То есть не нужно будет заплатить налог с продажи недвижимости только если с момента оформления договора дарения пройдет не менее 3 лет.

Отдельно стоит учитывать ситуацию, когда в дар переходит доля имущества, а оставшаяся доля физическим лицом выкупается. Тогда минимальный срок владения объектом будет составлять 5 лет с даты официальной регистрации прав (осуществляется представительстве или на сайте ЕГРН). Если квартира будет продана раньше, то уплате НДФЛ подлежит купленная доля от жилья, согласно договору о покупке-продаже.

Применение имущественного налогового вычета ограничено не количеством сделок, а общей суммы льготы. При продаже прав на владение квартирой эта сумма составляет 1 млн. руб.

Чтобы получить право на налоговый вычет при совершении сделки по продаже, физическое лицо должно выполнить ряд действий:

После останется только ждать, когда будет вынесено решение комиссии. При подаче заявления на вычет по форме НДФЛ при продаже квартиры обязательно иметь при себе оригиналы вышеперечисленных документов. Отправить заявление можно онлайн через тот же кабинет налогоплательщика.

Претенденты на получение вычета, связанного с расходами по покупке квартиры, должны предоставить оригиналы и копии документов, которые подтвердят эти расходы (чеки, расписки, банковские выписки и др.). 

Если физическое лицо попытается скрыть получение дохода, чтобы не уплачивать налог с продажи дома или квартиры, это считается нарушением законодательства РФ. Такое деяние попадает не только под нарушение Налогового кодекса ( НК РФ, гл.16), но и Уголовного ( УК РФ, гл. 22). Сумма штрафа и строгость уголовного наказания зависит от того, какой налог с продажи квартиры был назначен действующим законодательством.

Если физическое лицо, продавшее объект недвижимости в РФ, подает при этом налоговую декларацию соответствующей формы (3-НДФЛ) с опозданием, то размер штрафа составляет не менее 1 тыс. руб. (согласно п.1 ст.119 НК). Сумма рассчитывается, исходя из предусмотренного законодательством налога, и составляет 5% за каждый месяц задержки выплаты. При условии, что сумма предусмотренного законодательством налога — нулевая, штраф чаще всего не требуется выплачивать.

Неполностью выплаченная сумма сбора (по любым причинам, включая проведение ошибочных расчетов), будет штрафоваться. При условии, что ошибка была совершена непреднамеренно, сумма штрафа составляет 20% от неуплаченного налога, в случае умышленного нарушения налогового порядка — 40% ( п.1 ст.122 НК).

Неуплата налога за проданную квартиру может повлечь за собой также уголовную ответственность. Если сумма налога была скрыта путем мошеннических действий (предоставления ложных заведомо сведений о сделке), то судебный орган может обязать нарушителя платить штраф в размере 100 тыс. — 300 тыс. руб. Также УК РФ предусматривает присуждение принудительных работ в течение года, арест на срок до полугода, лишение свободы на срок до 12 месяцев ( п.1 ст.198 УК).

Если сумма неуплаченного налога превышает 4,5млн. руб., то нарушение относится к более серьезному. За такое уголовное преступление штраф может составить 200 000 —500000. руб., присуждение принудительных работ — до 3 лет, либо лишение свободы на 3 года ( п.2 ст.198 УК).

Нарушитель, который совершил подобное преступление впервые, при уплате налогов и присужденных ему штрафов, от уголовной ответственности будет освобожден.