Как купить квартиру в 2023 году: инструкция, советы

Покупка жилья – ответственное занятие, которое сопряжено с множеством сложностей: выбор объекта недвижимости, формирование бюджета, подготовка документов и оформление сделки. Разбираем плюсы и минусы недвижимости на вторичном и первичном рынке и выясняем, как купить квартиру в России и не столкнуться с мошенниками.

Первичное жилье – объект недвижимости, который ранее не находился в собственности, а владельцем считается застройщик. Вторичная недвижимость – квартиры и дома с хозяином, которым выступает физическое или юридическое лицо, муниципальные власти или государство.

Покупка первичной и вторичной недвижимости отличается. В первом случае заключают договор долевого участия, во втором – договор купли-продажи. Так пошаговая инструкция, как купить квартиру без посредников на первичном рынке, состоит из 11 шагов:

Если покупатель оформляет сделку купли-продажи вторичной квартиры, инструкция по покупке включает следующие этапы:

Перед тем, как купить квартиру, покупатель оценивает свои финансовые возможности и решает, покупает ли он недвижимость на отложенные деньги или оформляет ипотеку в банке. В первом случае гражданин выбирает квартиру в соответствии с бюджетом, а во втором случае копит деньги на первоначальный взнос.

Размер первоначального взноса определяет кредитная организация в зависимости от ипотечной программы и характеристик заемщика. В среднем первоначальный взнос составляет 10-15% от цены недвижимости, но для граждан без официального трудоустройства, например, самозанятым, платеж увеличивается.

Перед покупкой важно рассчитать, на какой срок покупатель берет кредит – чем длительнее срок, тем меньше ежемесячные взносы. Банк одобрит ипотеку, если размер ежемесячного платежа не превышает 30-40% от бюджета заемщика.

Нельзя забывать о дополнительных тратах: услуги риэлтора, нотариуса, юриста; ремонт в квартире; оформление документов для сделки. Если купить квартиру на первичном рынке, в ДДУ указывают пункт о компенсации площади. Покупатель, который получил недвижимость большей площади, чем указано в договоре, обязан заплатить застройщику за лишние метры.

Квартиры на первичном рынке выбирают из-за следующих преимуществ:

К минусам первичной недвижимости относятся:

Квартиры на вторичном рынке покупают по следующим причинам:

Минусы вторичной недвижимости:

Чтобы выбрать квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке, покупатель обращает внимание на характеристики недвижимости: планировка, этаж, наличие балкона или лоджии, качество ремонта и т.д. Для этого проводят осмотр недвижимости. Но важно учесть не только параметры квартиры, но и дополнительные факторы:

Осмотр квартиры на первичном рынке происходит перед приемкой. Покупатель открывает договор, пункт «Характеристики объекта» и сверяет, что заявленные параметры соответствуют реальным – отделка, покрытие полов, пластиковые окна и т.д.

Дольщик измеряет площадь квартиры и сверяет с данными, которые указаны в документе. С помощью уровня проверяет, насколько ровные стены. Вольтметром измеряет напряжение, а с помощью электроприбора проверяет, что розетки в квартире работают.

Перед тем, как купить квартиру на вторичном рынке, покупатель просит техпаспорт и сверяет, соответствует ли фактическая планировка той, что указана в документах. Если в квартире сделали незаконную перепланировку, существует риск, что были нарушены строительные нормы. В таком случае покупатель просит продавца узаконить планировку или вернуть квартиру в прежнее состояние.

Покупатель осматривает состояние стен, потолков и пола. Если квартира расположена на последнем этаже, потолку уделяют особое внимание – важно, чтобы на нем не было подтеков из-за протекающей крыши. Проверяют сантехнику и напор воды – поочередно открывают кран с горячей и холодной водой, чтобы убедиться, что в доме хватает напора.

Первое, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке – покупатель не выходит на сделку, пока не проверил юридическую чистоту недвижимости. В первую очередь покупатель запрашивает документы собственника:

Паспортные данные должны быть одинаковыми во всех документах на квартиру, а паспорт – подлинным, т.е. без исправлений или наклеек, с водяными знаками. Необходимо оценить, соответствует ли состояние документа и дата его выдачи – если гражданин получил паспорт 15 лет назад, а документ выглядит новым, существует риск подделки.

В выписке из ЕГРН проверяют технические характеристики квартиры, кто ею владеет, находится ли она в залоге или под арестом, ведутся ли судебные споры. Если на квартиру наложены обременения, необходимо разбираться, принудительные они или добровольные. В первом случае обременение мог наложить суд, т.е. квартира арестована за долги, во втором – собственник заложил недвижимость, чтобы получить деньги в долг, например, ипотечный кредит.

Если квартирой владеет несколько собственников, требуется их согласие, которое заверил нотариус. Если собственнику меньше 18 лет, необходимо согласие органов опеки.

Перед покупкой проверяют, что собственник заплатил за коммунальные услуги и капитальный ремонт. Для этого достаточно посмотреть квитанции за последний месяц.

Когда перед покупателем стоит задача, как правильно купить квартиру, нельзя забывать о правилах передачи денег. Расчет на первичном рынке проводят через эскроу-счета. Причем застройщик и покупатель сначала регистрируют договор в Росреестре, а после дольщик пополняет счет. Застройщик не получит оплату, пока не сдаст объект в эксплуатацию.

Если сделку проводят на вторичном рынке, способы расчета такие:

Когда покупатель и продавец квартиры на вторичном рынке договорились о сделке, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Документ фиксирует, что граждане желают заключить основной договор. Покупатель вправе передать продавцу аванс или задаток, чтобы подтвердить свои намерения.

Договор заключают в свободной форме, указывают предмет договора и информацию об участниках сделки. Прописывают, какие последствия ожидают того, кто нарушит договоренность. Например, продавец отказывается от сделки и возвращает покупателю задаток в двойном размере.

В список, какие документы нужны при покупке квартиры от собственника, прежде всего входит договор купли-продажи. В нем описывают недвижимость, которая переходит от продавца покупателю. Указывают адрес, кадастровый номер, характеристики и цену квартиры. Если нет подробных данных, договор признают незаключенным. Договор составляют в письменной форме самостоятельно или с помощью юриста. 

Договор долевого участия – аналог договора купли-продажи, но на первичном рынке. Застройщик обязуется передать покупателю готовую недвижимость, а дольщик – заплатить строительной компании за квартиру. ДДУ составляет менеджер застройщика, но покупатель вправе не подписывать его до тех пор, пока не проверит документ с юристом.

В договоре прописывают: цену недвижимости, срок строительства, адрес дома, этаж и номер квартиры, особенности планировки, гарантию на квартиру и инженерные сети.

Акт приема-передачи оформляют после того, как договор заключен, а квартира переходит к новому собственнику. В документе указывают паспортные данные покупателя и продавца, адрес и характеристики квартиры. Если куплена квартира в новостройке, в письменной форме описывают, в каком состоянии она перешла покупателю – наличие счетчиков, отсутствие протечек и т.д. Если составляют акт на квартиру на вторичном рынке, покупатель снимает показания счетчиков и указывает, что претензий к продавцу не имеет.

Чтобы проверить информацию о вторичном жилье и убедиться в добросовестности продавца, заказывают выписку из ЕГРН. Получить справку вправе любой человек, который заплатил пошлину за услугу. Выдают выписку:

Заявитель вправе получить выписку в бумажном или электронном виде.