Как купить дом в 2024 году

Как выбрать дом: главные критерии

• Цель — инвестиционные задачи. Если необходимо сохранить деньги и приумножить капитал, важно обратить внимание на расположение и состояние участка (какая инфраструктура уже есть, что планируется в будущем, каким будет план развития региона).
• Цель — сдавать в аренду. В этом случае важны состояние самого дома и окружающей инфраструктуры (какие живописные места находятся рядом, есть ли школа, магазины, далеко ли до ближайшего города).
• Цель — покупка дома для себя. Если дом нужен для долгосрочного пользования, критериев выбора гораздо больше.

• Технические характеристики (площадь, этажность, материалы, коммуникации).
• Статус земли.
• Максимальная цена покупки.
• Близость к городу с развитой инфраструктурой.
• Транспортная доступность (общественный транспорт, дороги).
• Окружение (другие дома, лес, река).

Что выяснить у продавца в первую очередь?

• Статус земли, на которой построен дом. Это можно сделать из выписки ЕГРН, на публичной кадастровой карте или в администрации района.
• Сколько собственников дома, есть ли среди них несовершеннолетние, недееспособные. Кто будет продавать дом: сам владелец или его доверенное лицо.
• Был ли использован маткапитал при покупке дома. Есть ли разрешение от органов опеки на продажу долей детей. Если несовершеннолетних собственников нет, а маткапитал использовали, это большой риск — дети, достигнув 18 лет, смогут отсудить свои доли у нового владельца.
• Сколько лет дом находится в собственности. Были ли частые смены собственников. Был ли дом получен по наследству (опасно покупать объект недвижимости раньше 3 лет с даты вступления в наследство).
• Размер ежемесячных и ежегодных расходов (коммунальные платежи, налоги, членские взносы).

• Оцените качество стен: наличие трещин на фасаде, грибка и плесени, высота цоколя.
• Проверьте окна: способность легко открываться и закрываться, наличие и состояние отливов и карнизов.
• Осмотрите крышу: целостность, следы потеков, наличие труб.
• Оцените качество пола: качество перекрытий и напольного покрытия, его теплопроводимость.
• Осмотрите подвал: наличие следов затопления, запаха сырости.
• Проверьте коммуникации: состояние и вид всех счетчиков, качество воды, работа системы канализации, отопления, электроснабжения и вентиляции.

На что ещё обратить внимание

• Близость государственных объектов (заповедник, усадьба, национальный парк, водоохранная зона). Если на этой территории запрещено жилое строительство, хозяина дома могут обязать снести его. Проверить расположение государственных объектов можно на кадастровой карте или в администрации района.
• Вид разрешенного использования (ВРИ). Строить жилые дома можно только на землях под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Если земля имеет назначение для сельскохозяйственного использования, для личного подсобного хозяйства на полевых участках строить здесь жилые дома нельзя, а уже возведенные здания признают возведенными незаконно и обяжут снести.

• Устав СНТ. В крупных коттеджных поселках работают свои уставы, и новый собственник дома чаще всего автоматически становится членом СНТ. Поэтому еще до сделки изучите местный устав. В нем могут быть прописаны, например, обязанности оплачивать охрану, делать взносы.
• Соответствие строительным нормам. Если дом был возведен после 2006 года, на его строительство не было получено разрешение, согласно дачной амнистии. Поэтому желательно проверить объект на соответствие СНиПам. Сделать это можно с помощью приглашенного эксперта по строительству и ремонту.
• Оформление права собственности. У продавца должна быть выписка из ЕГРН, и данные об объекте и собственнике должны соответствовать реальности. Если право собственности не оформлено, владелец дома не сможет продать его. Загородная недвижимость находится на учете Росреестра, поэтому избежать регистрации не получится.
• Наличие других строений на земельном участке. Если на участке есть здания площадью более 50 кв.м., они все должны быть поставлены на кадастровый учет.
• Наличие межевого плана. Если на участке не проведено межевание, владелец не знает точно границ своей территории. Это увеличивает вероятность судебных споров с соседями. Кроме этого, банк не одобрит ипотеку на покупку земельного участка при отсутствии межевого плана.
• Сведения о доме и участке во всех документах. Важная информация (сведения о собственнике, площади, границах, количестве комнат) должна совпадать во всех правоустанавливающих документах продавца.

Документы для сделки купли-продажи дома

• Документы, подтверждающие право собственности на объект: выписка из ЕГРН и паспорт собственника.
• Правоустанавливающие документы (для установления, откуда у владельца возникло право на объект): договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или договор дарения.
• Согласие супруга собственника (если он есть) на совершение сделок с объектом.
• Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, членским взносам.

• Выписка из домовой книги (если она есть).
• Технический паспорт, технический план.
• Сведения из градостроительного плана земельного участка.
• Сведения об отсутствии банкротства собственника и судебном производстве в его отношении.
• Договоры с поставщиками коммунальных услуг, документы на техническое оборудование.
• Справки от психиатра и нарколога. Их предоставляет продавец по договоренности сторон.

Договор купли-продажи дома: важные моменты

• Наименование всех объектов (это не только дом и земельный участок, но и другие строения — баня, сарай).
• Подробные сведения о сторонах сделки: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации продавца и покупателя.
• Сведения о доме: точный адрес, кадастровый номер, общая площадь, этажность, количество комнат, материал стен.
• Сведения о земельном участке: точный адрес, кадастровый номер, площадь, вид разрешенного использования.
• Полная сумма продажи. Информация о порядке и способе расчетов.
• Сведения об отсутствии обременений (есть ли ипотека, залог, арест).
• Права и обязанности сторон.
• Этапы проведения сделки купли-продажи (составление акта приема-передачи, место проведения сделки, место расчетов, регистрации договора).
• Ответственность сторон.

На что обратить внимание в выписке из ЕГРН?

• Точные сведения об объекте недвижимости.
• Кадастровые номера дома и земельного участка.
• Назначение дома. Если вы покупаете дом для собственного проживания, важно, чтобы в выписке он был указан как жилой. Это позволит зарегистрироваться в доме. Если по документам здание является нежилым, прописаться в нем не получится.
• ФИО собственника, его паспортные данные, адрес регистрации.
• Сведения о проведенном межевании. Если в выписке указано, что границы участка не определены, сделка может быть рискованной для покупателя.

Первичное и вторичное жильё — что выбрать?

• Совершенно новый дом, в котором никто не жил.
• Возможность сделать ремонт самостоятельно в нужном стиле и цветовой гамме.
• Юридическая чистота сделки, отсутствие бывших собственников. Если дом продает застройщик — это гарантия того, что история дома чиста.
• Возможность купить дом по низкой цене на начальном этапе строительства.

• Заселение происходит не сразу, а спустя какое-то время, чаще всего несколько лет.
• Если выбрать мелкого застройщика, есть риск приостановки строительства на неопределенный срок.

• Возможность заселиться сразу же после сделки и жить в уже готовом отремонтированном доме с проведенными коммуникациями.

• Наличие у дома истории, особенно, если была неоднократная смена собственников. Объекты на вторичном рынке важно тщательно проверять на предмет отсутствия обременений и незаконных сделок.
• Ремонт, сделанный предыдущими хозяевами, может не подойти по стилю, и после переезда придется вкладывать деньги и силы в новый ремонт.