Цены на недвижимость: прогноз 2022-2023 в России

Цены на рынке недвижимости в России стремительно растут с 2020 года. 1 января 2020 года средняя цена квадратного метра новостройки составляла 73 853 рубля, 1 января 2021 года – 87 992, а в сентябре 2022 года достигла значения 134 901 руб. Экономика по-прежнему находится в нестабильном состоянии, поэтому граждане опасаются дальнейшего роста цен. Разбираем, что происходит на рынке недвижимости, ожидается ли снижение цен на первичное и вторичное жилье и каковы прогнозы экспертов на конец 2022-2023 гг. 

© Christina Radevich, Unsplash

Осенью 2022 года российская экономика вновь оказалась в ситуации неопределенности. Объявление о частичной мобилизации снизило спрос на недвижимость – происходит отток платежеспособного населения, а вместо покупки собственного жилья граждане выбирают аренду.

Руслан Сухий, эксперт в инвестиционно-девелоперской отрасли и руководитель компании «Рентавед», объясняет падение спроса в конце сентября-начале октября двумя факторами: граждане, которые все-таки остались в России, перестраховываются и не берут кредиты, если в семье есть мужчины призывного возраста; банки же ужесточают требования и отказывают в выдаче ипотечных кредитов.

«Сочетание данных факторов непременно негативно отразится на уровне спроса на новые квартиры. Если мы не увидим новых мер поддержки отрасли, а застройщики не начнут массово предлагать разнообразные скидки, акции и другие инструменты стимулирования продаж, тогда можно ожидать снижения спроса на новостройки сразу на 50-60%» - говорит эксперт.

В то же время прогноз рынка недвижимости в 2022 году остается неоднозначным. Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум», напоминает, что «мобилизованных приравняли к контрактным военнослужащим, у многих из них возрастает величина ежемесячного дохода. Граждане, которые ранее не могли себе позволить взять ипотечный кредит, теперь смогут выйти на рынок недвижимости». Количество сделок, по словам эксперта, сократится на 5-10%.

Ожидать падения цен на первичную недвижимость не приходится: «С одной стороны, на них давит растущая себестоимость строительства и необходимость платить банкам компенсации за субсидированные ипотечные ставки, а с другой — низкий платежеспособный спрос населения».

Ситуация на вторичном рынке противоположная – эксперты ожидают спад цен на 20-25% из-за разрыва спроса и предложения. Так Константин Барсуков, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», считает, что положение в стране стало триггером для рынка – люди, которые ранее продавали жилье по завышенной стоимости, опускают их до рыночной цены. «Плюс появилась часть людей, которые решили уехать из страны. Соответственно, они выставляют квартиры сразу по заниженным ценам. Вот это все потянуло за собой рынок, уводя его от завышенных цен в объявлениях к реальной ситуации», - отметил специалист.

© Maxim Vorobev, Unsplash

Согласно прогнозам, цена на недвижимость в 2023 году стабилизируется, но сохранится зависимость от экономической ситуации в стране и внешнеполитической обстановки. Алексей Кричевский, финансовый эксперт, считает, что «многое будет зависеть от того, как в итоге отреагировала экономика РФ на западные санкции, поскольку реальные последствия можно оценить только через год-полтора после введения ограничений».

Особенно сильное влияние окажут ставки по ипотечным программам. Ирина Зырянова, президент гильдии риелторов России, отмечает: «Ближайшее время направление рынка будет определять позиция банков. Сегодня мы видим, что два крупных государственных банка немного подняли ставки. Всё идет к тому, что и остальные будут подтягиваться».

Рост ставок по кредитам снизит и без того падающий спрос, но девелоперы будут вынуждены предлагать дисконт и снижать цены лотов, чтобы привлечь покупателей. 

Ожидать обвала цен на недвижимость не приходится. Ирина Кановас, директор агентства недвижимости «На Петровке», сравнивает текущее положение в стране с ситуацией 2015 года – повышенный спрос на жилье вызвал рост цен, но спустя два года стоимость сократилась на 30%. «Скорее всего в следующему году будет продолжаться падение. Но не на 30, 40 или 50%, как многие думают». Время, когда подешевеют квартиры на первичном рынке, вероятно, придется на лето 2023 года.

© Ainur Khakimov, Unsplash

Экспертный прогноз рынка недвижимости на сегодняшний день тесно связан со значением ставки по ипотеке и льготными программами. Семейная ипотека действует до 1 июля 2024 года, а срок льготной ипотеки под 7% заканчивается 31.12.2022 года. Неизвестно, будет ли продлена программа, но эксперты высказываются в пользу ее отмены. Дмитрий Щегельский, президент Петербуржской палаты недвижимости, заявляет, что «проект изжил себя — думаю, что льготная ипотека просуществует до конца года, после чего продлеваться не будет».

В России действует другая программа с низкой ставкой – льготная ипотека от застройщика от 0.01% годовых. Однако Центробанк ужесточает контроль над подобными сделками, т.к. ипотека с минимальным процентом повышает цену недвижимости на 20-40%, создает неправдивую ситуацию на рынке и влечет риски. ЦБ планирует ограничить выдачу кредитов, если ставка ниже рынка.

19 сентября 2022 года Центробанк ввел другое ограничение для первичного рынка. С 01.12.2022 года на ипотеку с первоначальным взносом менее 10% действует надбавка 2.0. ЦБ РФ объясняет введенные меры так: статистика показывает, что заемщики, которые берут кредиты с минимальным первоначальным взносом, обладают повышенными рисками.

Таким образом, в следующем году ужесточится регулирование программ с низким процентом от застройщиков и, возможно, будет отменена льготная ипотека. Однако семейная ипотека – 6%, сельская – 3% и дальневосточная – 2%, продолжат действовать.

© demonzak, CC BY 3.0, Wikimedia Commons

Составляя прогноз рынка недвижимости, аналитики сходятся во мнении, что высокая ставка по ипотечным кредитам и государственный контроль снизят цены на первичном рынке на 5-10%. Константин Барсуков утверждает: «У застройщиков все упирается в льготную ипотеку. Если льготную ипотеку продлить не получится, то люди будут предпочитать новостройкам вторичку. Тогда цены на первичку будут падать».

Игорь Талалов, специалист компании Accent Capital, ожидает стабилизации цен: «Пока сложно предсказать точные сроки выхода на восстановительный тренд, при благоприятных обстоятельствах это может случиться уже в 1 квартале 2023 года. После схода волны ажиотажных продаж мы вероятнее всего увидим период "замороженных" цен на первичном рынке».

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», считает, что критически низкие ставки по кредитам ведут к повышению цен. «…доступная ипотека не делает доступным жилье: застройщики, дополнительно субсидируя ставки по ипотеке в рамках льготных госпрограмм, повышают одновременно цены на квартиры на 20-40%, делая их менее доступными для населения. Получается, что в отсутствии дешевой ипотеки цены на жилье будут существенно ниже», - заявляет эксперт.

© Red Shuheart, Unsplash

Задумываясь о том, будет ли дешеветь недвижимость, эксперты не дают однозначных ответов. В 2022 году рынок недвижимости столкнулся с аномальным явлением – цена квартир на первичном рынке превысила вторичный. Объяснение тому – льготная ипотека, доля которой в текущем году составила 55% от общего числа льготных займов. Программа распространяется только на первичную недвижимость, из-за чего спрос сместился в пользу застройщиков, а не собственников вторичных квартир.

Если льготную ипотеку не продлят на 2023 год, спрос на вторичную недвижимость восстановится. Игорь Талалов высказывает следующий прогноз рынка недвижимости: «На вторичном рынке по мере восстановления спроса цены будет восстанавливаться быстрее. Основными факторами будут снижение в 2023 разрыва в ставках кредитования, рост стоимости нового строительства и как следствия цен на квартиры в новостройках. Ожидать значительного роста цен не стоит, снижение доходов населения в 2022 вряд ли будет нивелировано по результатам 2023 года».

С Игорем Талаловым согласна Надежда Коррка, по мнению которой вероятно смещение спроса с первичной недвижимости на вторичную: «Повышение числа сделок на вторичном рынке и снижение на первичном уже произошло в августе 2022 года (по отношению к июлю). Если регулятор ограничит выдачу жилищных кредитов с низкой субсидированной ставкой от застройщика, то миграция покупателей может проявиться отчетливее».

То, что будет с ценами на квартиры, зависит от ситуации в мире – пока граждане уезжают из России и продают вторичную недвижимость, цены будут снижаться. Но, по словам Александра Цыганова, заведующего кафедрой в Финансовом университете, «в дальнейшем появится спрос со стороны новых групп населения, которые сумеют выиграть в сложившейся ситуации». Отложенный спрос увеличит цену вторичной недвижимости на 5-10%, если в стране не произойдет значительных изменений.

Отвечая на вопрос, стоит ли сейчас покупать недвижимость, отметим, что мнение экспертов неоднозначно. С одной стороны, в 2023 году возможность получить кредит с господдержкой снизится, поэтому оттягивать с покупкой в ипотеку не стоит; на рынке представлены предложения со скидками, т.к. россияне срочно продают недвижимость. С другой стороны, нестабильная экономическая ситуация и снижение доходов влекут дополнительные риски.

Ясно одно – согласно прогнозу недвижимости, цены кардинально не изменятся, а ждать больших скидок не стоит. Поэтому, если гражданин уверен в доходах и желает купить жилье, сейчас можно найти выгодное предложение.